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さ行

底地(そこち)

借地権の付着している宅地における当該宅地の所有権をいいます。 つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・賃借権を設定した場合の、その宅地の所有権を指すものです。 所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれますが、この不完全所有権が底地といいます。 したがって、底地の価格と借地権の価格とは密接に関連しています。

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一類型です。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、自らが買主を探すことは制限されません。 宅建業法では
(1)依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと
(2)宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること
(3)媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている(同法34条の2)
(4)取引の相手方を積極的に見つける努力
<専任媒介契約>「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約のことをいいます。 専属専任媒介契約を締結した業者は、
(1)媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること
(2)1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること
(3)媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
(4)成約に向けて積極的に努力すること
などが義務づけられています。
<専属専任媒介契約>
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」

先行登記(せんこうとうき)

不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則です(民法533条)が、金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務界では先行登記と呼んでいます。なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置がとられます。

セットバック

本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建築基準法の制限による次のような場合をセットバックといいます。
(1)敷地前面道路の幅員が4m未満(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2m(ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)として負担する(同法42条2項)
(2)壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、2m超の門・塀は壁面線を越えて建築できない(同法47条)
(3)道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する(同法56条1項1号)

接道義務(せつどうぎむ)

都市計画区域内において、建築物の敷地が建築基準法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としています。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされています(建築基準法43条)。

使用貸借(しようたいしゃく)

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいいます(民法593条以下)。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければなりません。使用収益の対価を支払わない(無償)という点において賃貸借と異なります。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されません。主に親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されますが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくありません。

守秘義務(しゅひぎむ)

宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされています(宅建業法45条、75条の2)。宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられています。「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判の際、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられます。

重要事項の説明義務(じゅうようじこうのせつめいぎむ)

宅建業者は宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは貸借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者(以下「相手方等」という)に対して契約が成立するまでに、その者が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件等について書面(重要事項説明書)を交付して、宅地建物取引主任者から説明をさせなければなりません(宅建業法35条)。なお、宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をするとともに、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければなりません。

借地借家法(しゃくちしゃっかほう)

普通借地権においては、借地権設定者が存続期間の満了に際して更新を拒絶するには 正当の事由を具えることが必要でしたが、借地権を終了させるのに正当の事由を必要としない新しい借地制度が平成4年借地借家法によって創設されました。定期借地権(一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、 事業用借地権)がそれにあたります。これらはまとめて「定期借地権」とよばれることが多いですが、 借地借家法上では一般定期借地権のみが「定期借地権」という名称を与えられています。

借地権(しゃくちけん)

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。借地権者は地代支払い等の義務を負いますが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、または地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広くみとめ(同法5〜7条)、さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買取請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化しました。借地権は、ひとつの財産権としての評価を受け、借地契約に当たっては、その割合の権利金が授受されることがあります。

私道負担(しどうふたん)

不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担といいます。私道には建築基準法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含みます。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれます。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられています。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものです。

敷地延長(しきちえんちょう)

敷地延長部分は、細長い路地状になっていて建物を建てることはできませんが、半面、カースペースとして利用できることや、建物が道路から奥まった場所に建つことになるので比較的静かであるといったメリットがあります。専用通路(専通)ともいいます。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)

敷地延長部分は、細長い路地状になっていて建物を建てることはできませんが、半面、カースペースとして利用できることや、建物が道路から奥まった場所に建つことになるので比較的静かであるといったメリットがあります。専用通路(専通)ともいいます。

市街化区域(しがいかくいき)

都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している区域と、概ね10年以内に優先的かつ計画的に 市街化を図るべき区域のことをいいます。市街化区域では、用途地域と道路、公園、下水道などの都市施設を 都市計画で定め、ほとんどの地域で住宅を建てることができます。

在来工法(ざいらいこうほう)

柱と梁で建物を支える軸組み工法のことで、日本で古くから採用されているので在来工法とも呼ばれています。この工法で気になるのは耐震性になりますが、筋交い(すじかい)などの補強材を金具で留めつける処理がキチンとされていれば安心できます。

債務不履行(さいむふりこう)

債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいいます(民法415条)。履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様があります。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできますが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできます(同条前段)。履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができます(同条後段)。また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができます。

外断熱(そとだんねつ)

建物の外壁の外側に断熱材を施工することで、建物躯体ごと断熱してしまう工法のことをいいます。

洗面化粧台(せんめんけしょうだい)

洗面ボウルと鏡、収納キャビネットなどを一体化したものを「洗面化粧台」と呼びます。これに、洗髪できるシャワーが付いて、洗面ボウルを大きくしたタイプを「洗面洗髪化粧台」(シャンプードレッサー)といいます。

設備(せつび)

マンションに備え付けられる機器類のことをいいます。電機設備、空調設備、衛生設備、昇降機などがあります。

スロップシンク

底の深い流しのことをいいます。キッチンやユーティリティーで普通の洗面台より低い位置に設置されることが多く、泥の付いた野菜を洗ったり、スニーカーやぞうきん、おむつなどを洗うのに便利です。

スロープ

坂、斜面、傾斜のことです。マンションやニュータウンには、人や車が通りやすいようにスロープが設けられているところが多いです。

スラブ

平板のことをいいます。一般的には鉄筋コンクリートの板を指します。スラブは、年代とともに厚くなってきており、1950年代は130mm程度だったものが、最近では180〜200mm程度が標準になっています。

スプリンクラー

水に高圧をかけ飛沫にしてノズルから散布する装置。ただし、固定設備やそれに準ずる大きさのものに限ってこう呼ぶ。

スパイラル筋(すぱいらるきん)

鉄筋コンクリート造において、柱の帯筋が継ぎめなくらせん状に巻かれたもののことをいいます。

人造大理石(じんぞうだいりせき)

合成樹脂に天然石を混ぜて成型した、大理石風の素材のことをいいます。システムキッチンの天板や浴槽などで利用されています。

食器洗い乾燥機(しょっきあらいかんそうき)

食器をノズルから噴き出すお湯と、食器洗い機用の洗剤で洗い、温風で乾燥する設備のことをいいます。システムキッチンに組み込まれている場合もあります。

浄水器(じょうすいき)

水道の水をろ過する装置のことをいいます。効果はメーカーや機種によって異なりますが、カルキ臭やカビ臭、有機物、雑菌、赤サビなどを取り除き、ミネラル分を残すのがよいとされています。取り付け方は、蛇口直結型、ポット型、シンクの下部収納に組み込むビルトイン型など個別型と、マンションの受水槽に浄化システムを組み込み、浄化した水を各戸に供給する集中型があります。

障子(しょうじ)

障子は、和室の外窓の内部に取り付けます。障子紙を通して、ほのかに明るい採光ができ、断熱効果も高くなります。「雪見障子」は障子の一部にガラス板をはめ込み、その部分に開閉できる小さな障子を設けたものです。「水腰障子」は全面が格子組になって腰板のないものをいい、「猫間障子」は障子の一部が開け閉めでき、下部が上げ下げできるタイプと中間部に引き戸がついているタイプがあります。「腰付き障子」は障子の下部に板(腰板)を取り付けたものをいいます。

遮音材(しゃおんざい)

音を遮断する時に使う材料を遮音材といいます。コンクリートや石材、鉄材など重量の大きい物ほど、遮音性能が高いです。一般に、戸境壁の遮音は、話し声やピアノの音などの空気伝播音だけを考慮すればよく、戸境壁に直接クロスを張りつけた直貼工法の方が遮音性が高くなります。一方、床の遮音は、子どもが飛び跳ねたり、走り回ったりする時の重量衝撃音と、物を床に落としたり、家具を動かしたりする時の軽量衝撃音は、カーペートを敷くだけでも効果があります。床衝撃音は、JISで決められた「L」で表し、L値が小さいほど遮音性能が優れています。JISの基準では、L-45で「聞こえるが気にならない」とされています。

地袋(じぶくろ)

床の間の脇に設けた違い棚の下などにある小さな袋戸棚のことを「地袋」と呼びます。反対に、天井の間の脇や押し入れの上部にある戸棚を「天袋」といいます。

システムキッチン

流し台や調理台、ガス台、吊戸棚などが部品化して企画されており、部屋の広さや使い手の好みに応じて自由に組み合わせて選ぶことができるキッチンセットのことで、一般的に天板と呼ばれる一枚板をのせたものをいいます。どう配列するかによってL型、I型、U型などいろいろなキッチンの形ができます。

敷居(しきい)

本来は、部屋を区切るために敷いた横木のことをいいます。一般的には、襖や障子を受ける溝やレールの部分をさします。

仕上げ(しあげ)

建築物の表面を完成させる材料や工法および建物の表面部分のことをいいます。

さや管ヘッダー工法(さやかんへっだーこうほう)

住戸内の給湯・給水の配管の工法のひとつで、一般的な金属管同一系統の配管と違い、床スラブの中に給湯・給水部位へのトンネルをつくり、その中に独立系統の柔軟性のある管を通すことで配管する工法のことをいいます。水漏れや赤水の心配がなく、老朽化した時には、その管のみ取り替えが可能となるメリットがあります。

サムターン

ドアの室内側についている、錠の開閉を行うための金具のことで、鍵を使わずに手で開閉できます。

サニタリー

浴室や洗面室、トイレなど、住戸内で衛生設備のある部分を総称して「サニタリー」といいます。人間の健康と密着したスペースだけに、いかに快適に作られているかが大切になります。

下がり天井(さがりてんじょう)

マンションの住戸で、梁が出ているため、天井が低くなっている部分を「下がり天井」といい、間取り図では点線で示してあることが多い。

サイディング

サイディングは住宅の外壁に貼る乾式の外装材のことで、サイディングボードともいいます。

サーキュレーター

室内の空気を循環させる装置のことをいいます。。天井などに取り付け、羽根を回し、室内の上部にたまりやすい暖かい空気を下の方へ循環させる役目をします。

さ行用語集